接道などの問題で、既存の建物と同じ建物を新たに建築する事ができない不動産は再建築不可物件と言われ、放置空き家の原因にもなっています。再建築不可物件は融資も付きにくく、一般の方が手を出しづらい状況にあります。

では、その再建築不可物件というのは、全体の中でどれくらいの割合で存在するものなのでしょうか?

東京都内、中古の戸建て物件の売却情報104件で、その分布を調べてみました。築10年以上、建物の大きさは標準的な面積である、40㎡~80㎡に絞っています。ちなみに売買価格は600万円~8,000万円まで様々です。

 

再建築不可の分類はそれぞれ次の通りです。

(A)建築自体が不可。 接道の条件を満たしていないもの

(B)減築が必要。接している道路の幅員が狭いため、セットバック(敷地の後退)しなければならないもの。ただし、敷地部分だけ後退すれば良いものは「再建築可」に入れています。ここでは後退の範囲に既存の建物までかかるものを対象にしています。

(C)減築が必要。既存建物が、現時点で定められた容積率もしくは建ぺい率を超過しているもの。

(他) 連棟で解体ができない、地区計画の現行基準に合致していない、などの理由で再建築不可。

 

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続いては、築年数による分類です。

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再建築不可に分類される中古住宅は、古い建物になればなるほど多く、全体では、なんと半数近くにのぼります。古い建物が現行法に合致しなくなり、処分も難しくなって放置されている、というのも空き家問題の側面です。

ただし、再建築不可の不動産であっても、リフォームすることは大半の物件で可能です。放置したままだと維持管理にも費用がかかります。貴重な資産をリフォームして有効に活用していく、という視点が重要ではないでしょうか。